Impuestos sobre la compraventa de inmuebles en Aragón

Recuerda: Solamente tributan en Aragón las compraventas de inmuebles que estén situados en el territorio de nuestra Comunidad Autónoma. 

Ejemplo: si me compro un apartamento en la playa, aunque tenga mi residencia habitual en Aragón, deberé pagar los impuestos y presentar toda la documentación en la comunidad autónoma donde esté situado el apartamento, x ejemplo en la Comunidad Valenciana si mi apartamento está en Peñíscola.

Cuando compramos un inmueble (casa, piso, apartamento, trastero, garaje, local, solar, finca rústica ...) lo más importante para autoliquidar correctamente nuestros impuestos es contestarnos a la siguiente pregunta: ¿He pagado el impuesto sobre el valor añadido (IVA) en la compraventa?

• En la web de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) se puede consultar un calificador de operaciones inmobiliarias que, a partir de varias preguntas, determina si la operación debe tributar por IVA o por transmisiones patrimoniales onerosas  (hay que tener en cuenta que la herramienta no informa de la tributación por actos jurídicos documentados).

No he pagado IVA

He comprado una inmueble de "segunda mano" y el concepto por el que tengo que autoliquidar es "Transmisiones patrimoniales onerosas" al tipo impositivo que corresponda según el valor el bien. Consulta la tabla progresiva de los distintos tipos impositivos. Tienes que saber que el ​​​​​tipo mínimo en Aragón es el 8 por 100 (8%).

He pagado IVA

He comprado un bien inmueble "nuevo"  también expresado como "entregas sujetas a IVA" y el concepto por el que tengo que autoliquidar, a parte de pagar el IVA al promotor,  es "Actos jurídicos documentados" al tipo impositivo del 1,5 por 100 (1,5%). 

Consulta las preguntas frecuentes del impuesto, concretamente en el apartado "compraventa de inmuebles", para ver todos los distintos supuestos que pueden darse en función de quién transmite el inmueble.

Las personas que adquieren los inmuebles son los sujetos pasivos y tienen la obligación de declarar y pagar el impuesto.

El plazo para presentar y pagar la autoliquidación por la compraventa realizada es de un (1) mes contado desde el día siguiente a la fecha de la  escritura de compraventa o del contrato. 

Recuerda: si el fin de plazo coincide con sábado, domingo o festivo podrás presentarlo el primer día hábil siguiente.

• Ejemplo: fecha la escritura 6 de noviembre de 2025, entonces el último día para presentar la autoliquidación será el 6 de diciembre de 2025, pero como coincide sábado y festivo, el último día para presentar sería el lunes 8 de diciembre de 2025, pero como en Aragón también es festivo entonces el último día para realizar todos los trámites será el martes 9 de diciembre de 2025. ​​​​​

Servicio de presentación telemática de tributos 

• Selecciona el portal de transmisiones patrimoniales 
• Confección, pago y presentación telemática de las autoliquidaciones. 
• Profesionales (obligatorio).
• Particulares con:
  • DNIe/Certificado electrónico
  • Cl@ve nivel avanzado
• El pago se realiza con cargo en cuenta; para ello tienes que ser titular de una cuenta corriente en alguna de nuestras entidades colaboradoras.

Recuerda que otra persona que tenga identificación digital puede hacer el trámite en tu nombre. 

Si todavía no tienes identificación digital aquí puedes registrarte y conseguirla: Cl@ve nivel avanzado

artículo 10.2 Ley del impuesto

Inmuebles con valor de referencia

La base imponible es la mayor entre las siguientes magnitudes:

• Valor de referencia.
• Valor declarado
• Precio o contraprestación pactada. 

Puedes consultar el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro.

Inmuebles sin valor de referencia

Para los inmuebles que no tengan valor de referencia en la fecha del hecho imponible, o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible es la mayor de las siguientes magnitudes (sin perjuicio de que pueda ser comprobado por la Administración Tributaria):

• Valor declarado
• Precio o contraprestación pactada
• Valor de mercado. 

Antes de autoliquidar el impuesto la persona que adquiere el inmueble puede solicitar una valoración previa (consultar procedimiento) al Servicio de Valoraciones Inmobiliarias.

Parcelas rústicas

 “Valor mínimo informativo” se facilita únicamente a las parcelas con uso exclusivo de explotación agrícola / fincas rústicas. Es apto para ser declarado en la liquidación de los tributos cuya gestión corresponda a esta Administración Tributaria de Aragón.

• En general se liquidan por actos jurídicos documentados las compraventas en escritura pública de inmuebles nuevos  sujetos a IVA.
• Tipo impositivo general: 1,5 por 100 (1,5%)

Ejemplo: inmueble valorado en 480.000 €

• Actos jurídicos documentados 480.000 x 1,5% = 7.200€
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA) 480.000 x 10% = 48.000

Documentación

• Escritura pública o documento privado donde se recoja la operación realizada y demás consideraciones.
• Documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos para poder aplicarte algún beneficio fiscal o tipo reducido.
• Autoliquidación y justificante del pago si vas a hacer la presentación presencial.

Dónde se presenta 

Recuerda: solamente tributan en Aragón las compraventas de inmuebles que estén situados en el territorio de nuestra Comunidad Autónoma.

Cuando realices el trámite de manera presencial puedes presentar en cualquiera de nuestras oficinas pero la oficina encargada de la gestión de tu expediente será aquella que corresponda al municipio o localidad donde esté situado el inmueble.

Ejemplo: Compraventa de una casa unifamiliar situada en el municipio de Monroyo. La oficina tributaria para realizar tus gestiones presenciales está situada en el Registro de la Propiedad de Alcañiz. No olvides informarte si necesitas solicitar cita previa.

Existe posibilidad de fraccionar el pago de la autoliquidaciones  o liquidaciones complementarias del impuesto en tres anualidades (3 años) como máximo,  siempre que se adquiera una vivienda de las siguientes características:

• La vivienda sea domicilio habitual y permanente del sujeto pasivo.
• La superficie sea menor o igual a 120 m2.
• Se solicite antes de presentar la autoliquidación o de terminar el plazo reglamentario de pago.

Recuerda: El aplazamiento supone la obligación de pagar intereses de demora.

Artículo 113 del Real Decreto 828/1995, de 24 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto.

• La autoliquidación de la compraventa tiene que presentarse en el plazo voluntario de pago, 1 mes desde que se realiza y documenta en escritura o documento privado.
• Artículo 212-1 :Si se presenta fuera de plazo no podrás aplicarte los beneficios. 
• En caso de que el contribuyente pueda aplicarse de algún beneficio fiscal o de un tipo impositivo reducido, tiene que aportar la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos.

• Cuando el inmueble adquirido se va a ocupar/habitar de forma efectiva y permanente por el propio contribuyente en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de la compra.
• También se considera a la vivienda habitual y pueden aplicarse las bonificaciones siempre se adquieran conjuntamente con la vivienda y estén situados en el mismo edificio o manzana:
  • las plazas de garaje, con un máximo de dos
  • el trastero.
• Debe ser tu residencia durante un plazo continuado de al menos de tres años. Las familias numerosas no pierden el derecho por incumplir este plazo de 3 años.
• Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo (3 años) exijan el cambio de domicilio por causas justificadas, como:
  • Fallecimiento del contribuyente.
  • Matrimonio o separación.
  • Traslado laboral o cambio de empleo.
  • Primer empleo.
  • Otras circunstancias similares que obliguen a cambiar de domicilio.

• Por “domicilio” de una persona física se entenderá la dirección inscrita en el censo de población o en un registro similar o la dirección indicada por esa persona a las autoridades fiscales, a menos que existan pruebas de que dicha dirección no se ajusta a la realidad. Es obligatorio informar a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) de cualquier cambio de residencia.

La compra de tu vivienda habitual tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales

Artículo 121-5. Bonificación del 50 por 100 sobre la cuota tributaria íntegra del impuesto , siempre que se cumplan simultáneamente, los siguientes requisitos:

• Que en el momento de la adquisición del inmueble el sujeto pasivo tenga la consideración legal de miembro de una familia numerosa.
• Que el inmueble adquirido vaya a ser la vivienda habitual de su familia.
• Debes vender tu vivienda habitual anterior entre:
  • 2 años antes y 4 años después de la compra de la nueva.
  • Excepción: Si la nueva vivienda es contigua a la anterior y en el plazo indicado se una físicamente a esta para formar una única vivienda de mayor superficie.
• La nueva vivienda debe tener al menos un 10% más de superficie útil que la anterior.
• Límite de ingresos: La suma de las bases imponibles de todos los que vivirán en la casa (según IRPF), menos los mínimos por contribuyente y descendientes, no puede superar 35.000 €. Se añade 6.000 € extra por cada hijo adicional al mínimo legal para ser familia numerosa.
• Esta bonificación en cuota es incompatible con cualquier otra prevista para este concepto en la normativa autonómica.

La compra de tu vivienda habitual tributa por el concepto de actos jurídicos documentados

Artículo 122-3. Bonificación del 60 por 100 (60%) sobre la cuota tributaria íntegra del impuesto , siempre que se cumplan simultáneamente, los siguientes requisitos:

• Mismos requisitos que en el apartado anterior de transmisiones.

La compra de tu vivienda habitual tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales

Artículo 121-4. Bonificación del 12,5 por 100 (12,5%) sobre la cuota tributaria íntegra del impuesto , siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• El valor real del bien inmueble no puede superar los 100.000 euros.
• Personas discapacitadas: el grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100 será el reconocido de conformidad con el Real Decreto 1971/1999 de 23 de diciembre.

• Mujeres víctimas de violencia de género: aquellas que cuenten con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme por tal motivo en los últimos 10 años. 

La compra de tu vivienda habitual tributa por el concepto de actos jurídicos documentados

Artículo 122-10. Bonificación del 30 por 100 (30%) sobre la cuota tributaria íntegra del impuesto , siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• Mismos requisitos que en el apartado anterior de transmisiones.

Para los dos supuestos (transmisiones o actos jurídicos):

Estas bonificaciones son compatibles entre sí.

Si hay varios adquirentes y solo uno de ellos reúne algún requisitos entonces deberán confeccionar cada uno su autoliquidación declarando la participación que cada uno compra y aplicando la bonificación únicamente la persona que cumple alguno o todos los requisitos.

Artículo 121-11 Tipo de gravamen del 1 por 100 (1%) aplicable a las adquisiciones onerosas de inmuebles que se afecten como inmovilizado material al inicio de una actividad económica en Aragón será del cuando concurran las siguientes circunstancias:

1. El inmueble deberá afectarse en el plazo de seis meses al desarrollo de una actividad económica, sin que se considere como tal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario en los términos del artículo 4.Octavo. Dos a) de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
   1. El inmueble destinado a inicio de actividad deberá tener un valor catastral inferior a 150.000 euros.
2. Se entenderá que la actividad económica se desarrolla en Aragón cuando el adquirente tenga en esta Comunidad Autónoma su residencia habitual o su domicilio social y fiscal.
3. En la ordenación de la actividad deberá contarse, al menos, con un trabajador empleado con contrato laboral y a jornada completa.
4. Se entenderá que se inicia una actividad económica cuando el adquirente, directamente o mediante otra titularidad, no hubiera ejercido en los últimos tres años esa actividad en el territorio de la Comunidad Autónoma de Aragón.
5. Los requisitos de las letras a, b y c anteriores deberán cumplirse durante cinco años a partir del inicio de la actividad económica. En caso de incumplimiento de este requisito, el contribuyente deberá presentar la autoliquidación en el plazo de un mes, ingresando, junto a la cuota que hubiera resultado de no mediar este beneficio, los intereses de demora correspondientes.

Quién puede aplicárselo : Leer atentamente este artículo 160-1 y consulta la guía informativa.

Beneficios fiscales artículo 160-3:

1. Familias numerosas (ver apartado):
   • compraventa sujeta a Transmisiones patrimoniales onerosas: Si cumples todas las circunstancias y requisitos señalados en el artículo 121-5 del importe de la bonificación será del 60 por 100 (se incrementa un 10% la bonificación).
   • Compraventa sujeta a Actos jurídicos documentados: Si cumples todas las circunstancias y requisitos señalados en el artículo 122-3 del importe de la bonificación será del 70 por 100 (se incrementa un 10% la bonificación).
2. Adquisición de inmuebles para iniciar una actividad económica (ver apartado): Si cumples las circunstancias y requisitos señalados en el artículo 121-11 el tipo de gravamen aplicable en estas adquisiciones onerosas de inmuebles será del 0,75 por 100.

Primera entrega de una VPO

Artículo 91. Dos.1. 6º de la Ley del IVA.

Impuestos que tienes que autoliquidar:

• El impuesto sobre el valor añadido (IVA) al tipo reducido del 4 por ciento (4%) 
• Actos jurídicos documentados (AJD): La escritura donde se formaliza la compraventa está exenta de pagar el impuesto (autoliquidación cuota cero) por el artículo 45.I B) 12. c) de la Ley del impuesto TPOyAJD.
• Igualmente se aplica el tipo impositivo del 4% a las plazas de garaje (con un máximo de 2) y trasteros que se transmiten en el mismo acto. Las plazas de garaje deben estar situadas en cualquier lugar de la superficie o subsuelo de la parcela en que la edificación y las zonas comunes estén enclavadas (ver pregunta sobre garajes y trasteros); todo anejo que no cumpla los requisitos o que supere el número permitido tributará al 21% de IVA. 

Segunda o ulterior transmisión de una VPO

• La compraventa está sujeta y no exenta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), hay que pagar el impuesto por realizar la compra y el sujeto pasivo es el comprador.
• El préstamo para adquirir una VPO: está exento si cumple con los requisitos de superficie y precio, tal como se recoge en el artículo 45.I.B.12 d) del Texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (TPOyAJD).

Qué significa exento: tienes la obligación de hacer y presentar la autoliquidación pero la cuota a pagar es cero euros (0€).

Bonificación en la cesión de derechos: artículo 121-8 de nuestro texto refundido.

La cesión total o parcial a un tercero de los derechos sobre una vivienda de protección oficial en construcción, antes de la calificación definitiva, tendrá una bonificación del 100 por 100 por el concepto "transmisiones patrimoniales onerosas"

La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, establece determinadas reducciones, que pueden resumirse así:

• 90%. Transmisión íntegra de la explotación, realizada en favor o por el titular de otra Explotación Agraria Prioritaria (100% si el adquirente es el cónyuge viudo, un agricultor joven o un asalariado agrario).
• 50%. Transmisión de terrenos para completar bajo una sola linde el 50% o más de la superficie de una explotación.
• 75%. Transmisión parcial de explotaciones y fincas rústicas en favor de un titular de una Explotación Agraria Prioritaria (85% si el adquirente es un agricultor joven o un asalariado agrario).

artículos 9,10, 11 y 20 (leer atentamente para comprobar requisitos y condiciones la aplicación de los beneficios).