Preguntas frecuentes transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

• El contribuyente u obligado tributario debe habitar el inmueble de manera efectiva y permanente dentro de un plazo de doce meses a partir de la fecha de compra.
• Para no perder la condición de "vivienda habitual" esta debe ser la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años.  En el supuesto de familias numerosas la vivienda adquirida no pierde la condición de habitual por el hecho de transmitirse antes del plazo de tres años.
• Se puede justificar el cambio de domicilio a pesar de no haber cumplido con el plazo de tres años en situaciones excepcionales como el fallecimiento del contribuyente o cambios significativos en la vida personal o laboral (matrimonio, separación, un traslado laboral o la obtención de un primer empleo), . Estas circunstancias son consideradas válidas y se entenderá que la vivienda transmitida tuvo condición de "habitual".
• También se considera a la vivienda habitual y pueden aplicarse las bonificaciones siempre se adquieran conjuntamente con la vivienda:
  • Plazas de garaje, con un máximo de dos.
  • Trastero.

¿Cuándo deja de ser vivienda habitual?

• Si la alquilas a otra persona.
• Si te mudas a otra casa sin motivo justificado (causas excepcionales).
• Si no vives en ella de forma continua.

Artículo 121-4.2 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón: se hace referencia a la normativa de IRPF anterior al 31/12/2012 para definir el concepto de vivienda habitual.

En España, el domicilio fiscal de una persona física es, en general, el lugar donde tiene su residencia habitual. Es decir, donde vive normalmente. Es la que aparece en el censo de población o la que tú mismo comunicas a Hacienda.

Es obligatorio informar a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) de cualquier cambio de residencia.

• Se puede realizar a través de la propia declaración de la renta (IRPF), indicando cual es tu nueva residencia fiscal.
• O rellenando el Modelo 030: Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales.

La bonificación siempre es para la adquisición de la vivienda, nunca para el préstamo hipotecario que se solicita para adquirirla.

1. Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales:

• Bonificación del 50 % de la cuota íntegra del impuesto (artículo 121-5 Texto refundido tributos cedidos)

2. Si la compra está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega. Vivienda nueva):

• Bonificación del 60% de la cuota íntegra del impuesto (artículo 122-3 Texto refundido tributos cedidos)

Requisitos que hay que cumplir simultáneamente:

• Que en el momento de la compra el comprador tenga la consideración legal de miembro de una familia numerosa y destine el inmueble adquirido a constituir la vivienda habitual de su familia.
• Si tenía otra vivienda habitual, tiene que venderla dentro del plazo comprendido entre los dos años anteriores y los cuatro años posteriores a la fecha de la compra de la nueva, salvo que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y se una físicamente en el plazo indicado para formar una única vivienda.
  • La vivienda transmitida no pierde la condición de habitual por el hecho de transmitirse antes del plazo de tres años.
  • Si la vivienda anterior la va a alquilar, no la va a vender, no podrá aplicarse la bonificación en la cuota. 
  • Cuando se incumpla este requisito y no se realice la venta en el plazo máximo establecido, el sujeto pasivo vendrá obligado a pagar el impuesto dejado de ingresar y los correspondientes intereses de demora.
• Que la superficie útil de la nueva vivienda adquirida sea superior en más de un 10 por 100 a la superficie útil de la anterior vivienda habitual de la familia.
• Que la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro menos el mínimo del contribuyente y el mínimo por descendientes, de todas las personas que vayan a habitar la vivienda, de la última declaración de renta presentada (IRPF), no exceda de 35.000 euros. Esta cantidad se incrementará en 6.000 euros por cada hijo que exceda del número de hijos que la legislación vigente exige, como mínimo, para alcanzar la condición legal de familia numerosa.

Recuerda: Para poder beneficiarte de estas bonificaciones hay que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compra y hacer constar el beneficio (artículo 212-1 del Texto refundido de tributos cedidos).

La bonificación siempre es para la adquisición de la vivienda, nunca para el préstamo hipotecario que se solicita para adquirirla.

1. Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales:

• Bonificación del 60 % de la cuota íntegra del impuesto (artículo 160-3.1 del Texto refundido de tributos cedidos)

2. Si la compra está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega. Vivienda nueva):

• Bonificación del 70% de la cuota íntegra del impuesto (artículo 160-3.3 del Texto refundido de tributos cedidos)

Requisitos que hay que cumplir simultáneamente para poder beneficiarte de las bonificaciones. Consulta la pregunta anterior.

Régimen Especial de Fiscalidad Diferenciada del Medio Rural de Aragón

Requisitos que hay que cumplir:

• La vivienda adquirida tiene que tener la condición de vivienda habitual (ver concepto).
• El valor real de los inmuebles no puede ser superior a 100.000 euros, incluido garaje y trastero.
• Las bonificaciones anteriores son compatibles entre sí, es decir un mismo contribuyente puede aplicarse menor de 35, discapacidad y violencia siempre que cumpla con los requisitos de cada colectivo.

1. Si la compra está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 121-4 del Texto refundido de tributos cedidos): Vivienda de segunda mano.

• Para las personas físicas menores de 35 años:
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.
• Para las personas con discapacidad igual o superior al 65 por 100
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.
• Para mujeres víctimas de violencia de género (aquellas que cuenten con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme por este motivo)
  • bonificación del 12,5 por 100 de la cuota íntegra.

2. Si la compra está sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados (artículo 122-10 del Texto refundido de tributos cedidos). Compra sujeta a IVA por tratarse de una primera entrega /vivienda nueva.

• Para las personas físicas menores de 35 años:
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.
• Para las personas con discapacidad igual o superior al 65 por 100:
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.
• Para mujeres víctimas de violencia de género (aquellas que cuenten con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme por este motivo)
  • bonificación del 30 por 100 de la cuota íntegra.

Recuerda: Para poder beneficiarte de estas bonificaciones hay que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compra y hacer constar el beneficio (artículo 212-1 del Texto refundido de tributos cedidos).

Los arrendamientos de inmuebles (SIN opción de compra) destinados exclusivamente a ser la vivienda estable y permanente del inquilino están exentos del impuesto, por lo que la cuota a pagar será de CERO euros.  Igualmente estarán también sujetos y exentos los aparcamientos y trasteros que se arrienden conjuntamente con la vivienda.

1. Si la renta es igual o inferior a 9.000 euros al año:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación, artículo 123-2,3 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos.
• Tendrá una bonificación en la cuota del 100%

2. Si la renta es mayor de 9.000 euros al año:

• Tienes que presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la firma del contrato o fecha de la escritura.
• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino)
• La cuota a pagar será de CERO euros al estar exento en base al artículo 45.1.B) 26 de la Ley del impuesto.

Cuando hacemos un arrendamiento con opción de compra firmamos dos tipos de contratos:

1. Arrendamiento del inmueble como vivienda
2. Constitución del derecho de opción de compra.

Arrendamiento del inmueble como vivienda

Este arrendamiento está sujeto y exento (cuota a pagar CERO €) al impuesto transmisiones patrimoniales onerosas siempre que:

• El inmueble sea utilizado como vivienda de forma exclusiva, estable y permanente por el inquilino.
• También se podrán incluir los aparcamientos y trasteros que se arrienden junto a la vivienda.

1. Cuando el alquiler de todo el año es mayor de 9.000 euros:

• Existe la obligación de presentar la autoliquidación y lo tendrá que hacer el arrendatario (el inquilino).
• La cuota a pagar será de CERO euros al estar exento en base al artículo 45.1.B) 26 de la Ley del impuesto.
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la firma del contrato o fecha de la escritura.

2. Cuando el alquiler de todo el año es igual o inferior a 9.000 euros:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación.
• Si se presenta la autoliquidación tendrá una bonificación en la cuota del 100%.

Recuerda que esto no sería aplicable a los arrendamientos con opción de compra de viviendas nuevas al estar sujetas a IVA y no a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

Constitución del derecho de opción de compra

1. Cuando la opción se formaliza en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”.
• El obligado tributario será el optante (inquilino).
• La base imponible será el mayor valor entre:
  • El precio dado a la opción de compra
  • El 5% del valor del inmueble (valor que se determinará conforme al artículo 10 de la Ley del impuesto ).
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública.

2. Cuando la opción se realiza en un contrato privado

• No hay que autoliquidar ningún impuesto.

Cuando el arrendamiento se documenta en escritura pública: 

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”
• El obligado a presentar la autoliquidación es el arrendatario (el inquilino)
• La base imponible es la renta total que el arrendatario debe pagar durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado entre ambas partes.
• La cuota a pagar se calcula aplicando el tipo impositivo general del 1,5% sobre la base imponible.
• El plazo para presentar la autoliquidación del impuesto es de un mes desde la fecha de la escritura.

Cuando el arrendamiento no se documenta en escritura pública:

• No se presentará autoliquidación.

En el arrendamiento con opción existen dos tipos de contratos: 

1. Arrendamiento del inmueble
2. Constitución del derecho de opción de compra.

Arrendamiento del inmueble (locales, naves, oficinas …)

1. El arrendamiento se documenta en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados.
• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino).
• La base imponible es la renta total que el arrendatario debe pagar durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado entre ambas partes.
• La cuota a pagar se calcula aplicando el tipo impositivo general del 1,5% sobre la base imponible.
• El plazo para presentar la autoliquidación del impuesto es de un mes desde la fecha de la escritura.

2. El arrendamiento no se realiza en escritura pública: 

• No se presentará autoliquidación.

Constitución del derecho de opción de compra

1. Cuando la opción se formaliza en escritura pública:

• Tributará por la modalidad de “Actos jurídicos documentados”.
• El obligado tributario será el optante (inquilino).
• La base imponible será el mayor valor entre:
  • El precio dado a la opción de compra
  • El 5% del valor del inmueble (valor que se determinará conforme al artículo 10 de la Ley del impuesto).
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública.

2. Cuando la opción se realiza en un contrato privado

• No hay que autoliquidar ningún impuesto.

• Tributa por el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por la modalidad de “Transmisiones patrimoniales onerosas”.
• Recuerda que el arrendamiento de un terreno rústico destinado a la explotación agrícola, estará sujeto pero exento de IVA (artículo 7.5 de la Ley del impuesto). 

Obligación de declarar y presentar autoliquidación: 

1. Renta anual mayor a 9.000 euros:

• El obligado a presentar la autoliquidación será el arrendatario (el inquilino)
• la base imponible es la renta anual que se paga por el arrendamiento y se multiplica por el número de años que dure el contrato, incluyendo cualquier prórroga que se haya acordado.
• La cuota a pagar será la resultante de aplicar a la base imponible la tarifa establecida en el artículo 12 de la Ley del impuesto.
• La autoliquidación hay que presentarla en el plazo de un mes desde la firma del contrato de arrendamiento.

2. Renta anual igual o inferior a 9.000 euros:

• No existe obligación de presentar la autoliquidación.

En el siguiente enlace encontrarás toda la información sobre compraventa de inmuebles en Aragón.

Calificador de Operaciones Inmobiliarias En esta página de la AEAT podrás conocer cómo tributan las compraventas y arrendamientos de inmuebles. Saber si están sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA) o al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

 

Transmitente particular	Transmitente sujeto pasivo IVA
Transmisiones patrimoniales (TPO) 8 % (mínimo) Ver tabla en el siguiente artículo: Artículo 121-1. Tipo impositivo de las operaciones inmobiliarias con carácter general	Sujeto a IVA(NO exento)solares, primeras entregas edificaciones…	Sujeto a IVA y exento terrenos rústicos, segundas entregas de edificaciones…			Inmuebles incluidos en la totalidad del patrimonio empresarial
	Actos jurídicos documentados (AJD)	Renuncia a la exención del IVA  AJD	NO renuncia a la exención del IVA TPO	NO cumple requisitos para renunciar a la exención del IVA  TPO	TPO
	Tipo impositivo    1’5 %	Tipo impositivo 2 %	Tipo impositivo 3 %	Tipo impositivo 8 % hasta 400.000€	Tipo impositivo 8 % hasta 400.000€

 

• Tipos impositivos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: CAPÍTULO II: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos).
• El obligado tributario o sujeto pasivo del impuesto, en todos los casos, será la persona que compra el inmueble.

• El IVA es un impuesto que no está cedido a las Comunidades Autónomas. Cualquier duda sobre la sujeción o no a este impuesto o sobre los requisitos para poder renunciar a la exención deberás consultarlo en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

Cuando un promotor vende una vivienda nueva, significa que la construcción o rehabilitación del edificio ha terminado y que la propiedad no ha tenido dueños antes. La compra se realiza directamente a la promotora o constructora.

Si el promotor, después de terminar la obra, alquila las viviendas y dos años después decide venderlas, hay dos posibilidades:

1. Si los compradores son los mismos inquilinos que han estado viviendo ahí, se considera una "primera entrega".
2. Si las viviendas son adquiridas por personas diferentes, entonces se trata de una "segunda transmisión".

(En el artículo 20.Uno.22º A) de la Ley del impuesto sobre el valor añadido (IVA) se define lo que se considera primera entrega).

La compraventa de una vivienda de primera mano (vivienda nueva) está sujeta al impuesto sobre el valor añadido y al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Hay que liquidar los dos impuestos.

Cómo hacer tu autoliquidación

• Obligado a declarar: El comprador del inmueble (sujeto pasivo).
• El valor del inmueble o base imponible: El valor total de la contraprestación o precio pactado en la compraventa. 
• Tipos impositivos:
  • Tipo impositivo de IVA: 10% (artículo 91.Uno.1. 7º de la Ley del IVA)
  • Tipo impositivo de AJD: 1,5% general establecido en el artículo 122.1 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos. 
•  Cuota y resultado de la autoliquidación: Es el resultado de aplicar el tipo impositivo sobre el valor del inmueble que se está transmitiendo.

Recuerda: antes de presentar la autoliquidación comprueba si puedes beneficiarte de alguna bonificación o tipo reducido por el concepto de actos jurídicos documentados. 

• Plazo de presentación de la autoliquidación: Un mes desde la firma de la escritura de compraventa. 

Cuando el inmueble que se transmite no está afecto a ninguna actividad empresarial, profesional o de arrendamiento, es decir, el vendedor no es sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido (IVA).

La operación se considera una transmisión de bienes inmuebles sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Cómo hacer tu autoliquidación

• Obligado a declarar: El comprador del inmueble (sujeto pasivo).
• El valor del inmueble o base imponible: Se determinará conforme al artículo 10.2 de la Ley del ITP.

1. Inmueble con valor de referencia: será el mayor de entre:
   1. Valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto, cuando se formaliza la compraventa.
   2. Valor declarado.
   3. Precio pactado. 
2. Inmueble sin valor de referencia o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro será el mayor de entre (sin perjuicio de la comprobación administrativa):  
   1. Valor declarado por los interesados.
   2. Precio o contraprestación pactada.
   3. Valor de mercado (precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas).

• Tipo impositivo: tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 del texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos (8% tipo mínimo general).
• Cuota y resultado de la autoliquidación: Es el resultado de aplicar el tipo impositivo que corresponda sobre el valor del inmueble que se está transmitiendo.

Recuerda: antes de presentar la autoliquidación comprueba si puedes beneficiarte de alguna bonificación o tipo reducido por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas. 

• Plazo de presentación: Un mes desde la firma de la escritura de compraventa o desde la firma del contrato privado. 

 

Primera entrega de una VPO

Artículo 91. Dos.1. 6º de la Ley del IVA.

Impuestos que tienes que autoliquidar:

1. El impuesto sobre el valor añadido (IVA) al tipo reducido del 4 por ciento (4%) 
2. Actos jurídicos documentados (AJD): La escritura donde se formaliza la compraventa está exenta de pagar el impuesto (autoliquidación cuota cero) por el artículo 45.I B) 12. c) de la Ley del impuesto TPOyAJD.
3. Igualmente se aplica el tipo impositivo del 4% a las plazas de garaje (con un máximo de 2) y trasteros que se transmiten en el mismo acto. Las plazas de garaje deben estar situadas en cualquier lugar de la superficie o subsuelo de la parcela en que la edificación y las zonas comunes estén enclavadas (ver pregunta sobre garajes y trasteros); todo anejo que no cumpla los requisitos o que supere el número permitido tributará al 21% de IVA. 

Segunda o ulterior transmisión de una VPO

• La compraventa está sujeta y no exenta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), hay que pagar el impuesto por realizar la compra y el sujeto pasivo es el comprador.

El préstamo para adquirir una VPO

• Está exento si cumple con los requisitos de superficie y precio, tal como se recoge en el artículo 45.I.B.12 d) del Texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (TPOyAJD).

Qué significa exento: tienes la obligación de hacer y presentar la autoliquidación pero la cuota a pagar es cero euros (0€).

• Consulta V3026-14 de la Dirección General de Tributos . Secretaría de Estado de Hacienda. 
• Artículo 91. Uno.1. 7º de la Ley del IVA.

Primera entrega

Impuestos que tienes que autoliquidar:

1. Actos jurídicos documentados (AJD) tipo impositivo 1,5 por 100 (1,5 %).
2. Impuesto sobre el valor añadido (IVA), tipo reducido del 10 por 100 (10%) .

siempre y cuando en la transmisión de garajes y trasteros se den las siguientes circunstancias:

1. Que se compren conjuntamente con las viviendas.
2. Máximo 2 plazas de garaje.
3. En la compraventa de trasteros la Ley no fija un máximo para la aplicación del tipo reducido del IVA. Sin embargo, es importante destacar que el tipo reducido solo se aplicará a la entrega de trasteros si se considera que está relacionada directamente con la entrega de la vivienda a la que están vinculados. En caso contrario, no se aplicará.
4. Que estén construidas en el subsuelo que ocupa toda la superficie de las zonas comunes de una promoción inmobiliaria, o en la superficie de dichas zonas comunes.

Que entendemos por transmitidas conjuntamente: las plazas de garaje, los trasteros y las viviendas se tienen que entregar al mismo tiempo y en el mismo acto. No importa si la entrega de las viviendas y las plazas de garaje y los trasteros se documenta en una única escritura pública o en escrituras separadas, lo importante es que la transmisión se realice de forma conjunta.

Se aplicará el tipo impositivo del 21% de IVA a la transmisión de las plazas de garaje y trasteros que:

• superan el número de 2 plazas por vivienda; la tercera plaza y siguientes ya no pueden aplicar el tipo reducido de IVA .
• o se encuentran en parcelas distintas con accesos independientes de las viviendas y sin vinculación alguna con éstas;
• o no se transmiten en el mismo acto de la transmisión de la vivienda.

Segunda entrega

• Cuando el inmueble que se transmite no está afecto a ninguna actividad empresarial, profesional o de arrendamiento, es decir, el vendedor no es sujeto pasivo del impuesto sobre el valor añadido (IVA).
• La operación se considera una transmisión de bienes inmuebles sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al tipo impositivo mínimo del 8%. Más información en la pregunta anterior (viviendas de segunda mano).

Supuesto importante: un local comercial comprado por un sujeto pasivo del IVA se reforma para la construcción de unos trasteros y/o garajes que van a ser objeto de venta. Es importante saber si la venta de los trasteros y garajes se considera primera entrega o segunda.

• Es primera entrega y por tanto los compradores tributarían por IVA (21%) y AJD (1,5%) si las obras realizadas en el local que se ha transformado en trasteros y/o garajes tienen la consideración de obras de rehabilitación a efectos de la Ley del IVA.
• Es segunda entrega en caso contrario y por tanto los compradores tributarían por TPO al 8% (como mínimo).

Cualquier duda sobre la sujeción o no al IVA deberás consultarlo en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

¿Qué valor tengo que declarar cuando compro una participación indivisa de una garaje que no ha sido divido en Propiedad Horizontal?

El valor que hay que declarar y sobre el que habrá que aplicar el tipo impositivo (artículo 121-1) que corresponda es el valor de la plaza de garaje que se ha transmito y no el valor total de la finca.

Como no hay división horizontal, no existe un valor de referencia catastral específico para la participación indivisa, por lo que se suele tomar el valor de mercado del conjunto del garaje, dividido por la proporción de la participación.

Cuando el transmitente es un empresario, profesional o arrendador y el inmueble que se transmite está afecto a una actividad empresarial, profesional o de arrendamiento. 

La tributación en la compraventa de inmuebles dependerá:

1. De la condición del transmitente y, en su caso, del adquirente.
2. De la naturaleza del inmueble que se transmite
3. De la operación que se realiza.

Entregas sujetas a IVA:

1. Solares o terrenos en los que haya iniciado el proceso de urbanización.
2. Primeras entregas de edificaciones por el promotor (viviendas nuevas ver pregunta correspondiente) en las condiciones establecidas en el artículo 20.Uno.22º A) de la Ley del IVA.
3. Entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, con los requisitos que reglamentariamente se establezcan o que vayan a ser objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística. 

• La entrega estará sujeta a IVA con independencia del destino que el adquirente le de al inmueble.
• La entrega que se formalice en escritura pública tributará por la cuota variable de la modalidad de “actos jurídicos documentados” al tipo impositivo general del 1,5% establecido en el artículo 122-1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón.
• Se aplicará sobre el valor del bien (base imponible) determinado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• Fincas rústicas o terrenos en los que no se haya iniciado el proceso de urbanización
• Segundas entregas de edificaciones (inmuebles de segunda mano)

Dos supuestos:

Adquirente/comprador del inmueble es sujeto pasivo de IVA CON derecho a la deducción total o parcial del IVA

1. Transmisión de los inmuebles CON renuncia a la exención del IVA:
   1. El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad en la que repercuta IVA.
   2. El comprador deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte. Si se destina en exclusiva a una actividad exenta (en la que no se repercute IVA), entonces no será posible hacer la renuncia y la venta tributará necesariamente por transmisiones patrimoniales onerosas.
   3. Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA y, en tanto se formalice en escritura pública, tributará por la cuota variable de actos jurídicos documentados, al tipo impositivo ampliado del 2% conforme al artículo 122-2 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón.
   4. El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

2. Transmisión de los inmuebles SIN renuncia a la exención del IVA:

   1. Cuando cumpliendo todos los requisitos para poder renunciar a la exención del IVA se opta por no renunciar a la exención del IVA.
   2.  La compraventa quedaría sujeta a la modalidad de “Transmisiones patrimoniales onerosas”.
   3. La cuota a pagar será el resultado de aplicar el tipo impositivo reducido del 3% recogido en el artículo 121-3 del Decreto Legislativo 1/2005.
   4. El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto.

Adquirente/comprador del inmueble es sujeto pasivo de IVA SIN derecho a la deducción total o parcial del IVA

• Implica que todas las operaciones que realiza el adquirente no dan derecho a la deducción de las cuotas de IVA soportadas y, por lo tanto, no podrá solicitar la renuncia a la exención del IVA al realizar operaciones exentas en el ámbito interno.
• Tributará por transmisiones patrimoniales onerosas al tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 del Decreto Legislativo 1/2005. (8% mínimo)
• El valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la Ley del impuesto.

 

 

• La entrega del inmueble ha de estar exenta de IVA y sujeta a transmisiones patrimoniales al amparo de lo previsto en artículo 7.5 de la LITPAJD.
• La Ley del IVA permite la renuncia a la exención del IVA, de manera que la operación tributará por IVA y actos jurídicos documentados.
• No tributará por transmisiones patrimoniales onerosas.

¿Cuáles son esos requisitos?

Los requisitos se han de cumplir todos y cada uno, si falta alguno de ellos no podrá renunciar a la exención del IVA.

El transmitente: 

• Tiene que ser sujeto pasivo de IVA.
• Tiene que comunicar al adquirente la renuncia a la exención del IVA de manera fehaciente. Pueden realizar estas comunicaciones en la escritura de compraventa (artículo 20.Dos LIVA)

El adquirente:

• Tiene que sujeto pasivo de IVA.
• A de actuar como empresario o profesional.
• Tiene que tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.

Observaciones:

• El obligado tributario o sujeto pasivo del impuesto, en todos los casos, será el adquirente del inmueble.

• Cualquier duda sobre la sujeción o no al IVA o sobre los requisitos para poder renunciar a la exención deberás consultarla en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

Conforme al artículo. 7.5 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (LITPAJD) las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional (página de la AEAT con toda la información), cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no esté sujeta al IVA, tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas:

• Tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón (8% como mínimo).
• La base imponible será el valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la LITPAJD. 

• El traspaso de un negocio o rama de actividad que constituya una unidad económica autónoma, es una operación no sujeta a IVA, tal y como se recoge en el artículo 7.1 de la Ley 37/1992, del IVA.
• En general tampoco está sujeto al impuesto de transmisiones, al ser operaciones realizadas por empresarios o profesionales (artículo 7.5 de la LITPAJD), a no ser que se incluyan en el mismo un bien inmueble o vehículos

Transmisión SIN inmuebles

1. Si se realiza en documento público: 

• Al estar la operación recogida en escritura pública y ser inscribible y valuable estará sujeta a la cuota variable de actos jurídicos documentados.
• El obligado tributario será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
• La base imponible será el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• La autoliquidación deberá presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública

2. Si se realiza en documento privado: No estará sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Transmisión CON inmuebles

Tanto si se realiza escritura pública como en documento privado, la transmisión de inmuebles tributará por transmisiones patrimoniales. 

Conforme al artículo. 7.5 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (LITPAJD) las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional (página de la AEAT con toda la información), cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no esté sujeta al IVA, tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas al tipo impositivo general establecido en el artículo 121.1 Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón (8% como mínimo) y que se aplicará sobre el valor del bien calculado conforme al artículo 10.2 de la LITPAJD. 

Si el préstamo te lo concede un empresario o profesional (Bancos, Cajas de ahorro y prestamistas habituales) en ejercicio de su actividad económica:

• Sujeto y exento al impuesto sobre el valor añadido (no paga IVA).
• Si se realiza en escritura pública tributa por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) al tipo impositivo del 1,5 %.
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe total garantizado por la hipoteca (principal + intereses + costas + otros).
• El sujeto pasivo u obligado tributario es quien concede el préstamo y  es el que tiene la obligación de presentar la autoliquidación.
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la fecha de la escritura de constitución.

Si el préstamo te lo concede un particular y no actúa como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad

• El préstamo y la hipoteca se constituyen simultáneamente, entonces la operación tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales pero una operación sujeta y exenta de pago (aunque se realice en escritura pública).
• Quien recibe el préstamo tiene la obligación de presentar la autoliquidación con cuota cero.
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe total garantizado por la hipoteca (principal + intereses + costas + otros).
• El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la fecha del documento de constitución.

Quién constituye la fianza

1. Fiador NO sujeto pasivo del IVA (NI empresario NI profesional en el ejercicio de su actividad):
   • Hecho imponible sujeto a Transmisiones patrimoniales.
   • Tipo impositivo del 1 por 100 (1%)
   • Base imponible: la totalidad del importe que se garantice.
2. Fiador o avalista sujeto pasivo del IVA (empresario o profesional) en el ejercicio de su actividad:
   • Hecho imponible sujeto y exento de IVA (Ley del IVA artículo 20.uno.18 f), por tanto NO está sujeto a transmisiones patrimoniales,
   • No sujeto actos jurídicos documentados porque las fianzas NO son inscribibles en el Registro.
   • No paga por ningún concepto.

Cómo y cuándo se constituye la fianza 

1. Constitución de la fianza de forma simultánea (a la vez) a la contratación del préstamo:
   1. En este supuesto no tributa independientemente de quién la constituya.
   2. Artículo 25 del Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Tributación del préstamo con garantía.
2. Cuando se contrata el préstamo se hace constar que en un futuro se constituirá un aval o fianza  de una manera concreta y especificando todos los detalles que tendrá: 
   1. En este supuesto tampoco no tributa.
3. Si la constitución de la fianza NO se realiza de manera simultánea a la constitución del préstamo y tampoco está prevista: En este supuesto tendremos que tener en cuenta si el fiador o avalista es un particular o un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad (sujeto pasivo del IVA):
   1. Fiador NO sujeto pasivo del IVA: sujeto a transmisiones patrimoniales al tipo impositivo del 1%.
   2. Fiador o avalista sujeto pasivo del IVA: sujeto y exento de IVA y tampoco está sujeto a actos jurídicos documentados.

Recuerda:

• Las fianzas no son inscribibles en el Registro, no tributan por actos jurídicos documentados. 

• En caso de que la fianza se realice por varios fiadores, hay solamente una fianza y no varias. 

• Si coinciden fiadores sujetos pasivos del IVA y otros que no lo son, tributará sólo por transmisiones patrimoniales la parte de la base imponible de la fianza otorgada por los NO sujetos pasivos del IVA

• ¿Dónde deben tributar las fianzas que garantizan un préstamo? La Dirección General de Tributos sostiene que es el domicilio del acreedor.

• Ampliar el capital de un préstamo hipotecario es una operación sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados.
• El obligado tributario es el prestamista (entidad que concede el préstamo).
• El importe que hay que declarar (base imponible) es el importe de la nueva responsabilidad hipotecaria , es decir, el capital ampliado más los intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos (artículo 30.1 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados).
• Tipo general de 1,5%.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de ampliación del préstamo hipotecario.

Qué es la subrogación

La subrogación permite modificar las partes que han contratado un préstamo bancario.

• Subrogación de hipoteca con cambio de deudor: Se modifica el titular del préstamo hipotecario. Esta forma de subrogar la hipoteca es la habitual cuando se adquiere una casa que ya está hipotecada.
• Subrogación de hipoteca con cambio de acreedor: Consiste, básicamente, en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro.

Cómo tributa

1. La escritura subrogación del préstamo hipotecario en donde sólo se modifica una de las partes:

• Sujeta y exenta al impuesto sobre actos jurídicos documentados  (artículo 9 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo , sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios).
• Aunque el hecho imponible resulte sujeto y exento (cuota cero, no paga)  existe la obligación de presentar la autoliquidación.
• El obligado tributario es el prestamista.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de subrogación del préstamo hipotecario.

2. La escritura subrogación del préstamo hipotecario con ampliación de capital del préstamo inicial.

• Tributa por el impuesto sobre actos jurídicos documentados,
• El sujeto pasivo será el prestamista, artículo 29 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
• La base imponible estará compuesta, por el importe de la obligación o capital garantizado de la parte ampliada, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos (artículo 30.1 de la Ley del impuesto).
• Tipo general del 1,5%. 
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de subrogación del préstamo hipotecario.

Definición:

La novación de un préstamo es un proceso que permite modificar las condiciones originales de tu préstamo hipotecario en una fecha posterior a la de la firma de la escritura pública inicial. Dicho de otra forma, consiste en renegociar con el banco la hipoteca que ya tienes contratada.

La escritura de novación del préstamo hipotecario en donde sólo se modifica el plazo del préstamo o el tipo de interés inicialmente pactado o ambas a la vez está sujeta y exenta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (artículo 9 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios).

• Aunque el hecho imponible resulte sujeto y exento (cuota cero, no paga) existe la obligación de presentar la autoliquidación.
• El obligado tributario es el prestamista.
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de novación del préstamo hipotecario.

Si se constituye la fianza en el momento que se realiza una novación de un préstamo.

• Se entiende que la fianza no es simultánea a la constitución del préstamo y tributa por el saldo pendiente de amortizar o el importe afianzado. 

• Novación con ampliación de capital: la fianza no es simultánea a la constitución del préstamo inicial, que es novado, pero sí a la ampliación de préstamo, por lo que tributa por el saldo inicial pendiente pero no del ampliado ya que la fianza es simultánea a la ampliación de capital.

• Novación con o sin ampliación en que se reitera la fianza inicial: la fianza ya estaba constituida en el préstamo inicial, por tanto, la reiteración no tributa.

Recuerda:

• Las fianzas tributan por transmisiones patrimoniales al tipo del 1% cuando los fiadores/avalistas NO son sujetos pasivos del IVA.

• Las fianzas no son inscribibles en el Registro, no tributan por actos jurídicos documentados. 

• En caso de que la fianza se realice por varios fiadores, hay solamente una fianza y no varias. 

• Si coinciden fiadores sujetos pasivos del IVA y otros que no lo son, tributará sólo por transmisiones patrimoniales la parte de la base imponible de la fianza otorgada por los NO sujetos pasivos del IVA

• ¿Dónde deben tributar las fianzas que garantizan un préstamo? La Dirección General de Tributos sostiene que es el domicilio del acreedor.

Dos personas físicas compran un inmueble al el 50 por 100 cada una y solicitan un préstamo hipotecario para financiar la compra. Pasado un tiempo deciden disolver el condominio (separarse y repartir) sobre el inmueble y se lo queda una de ellas. En cuanto al préstamo hipotecario y, con el visto bueno de la entidad financiera, la persona que se queda el 100% del piso también se queda con el 100% del préstamo hipotecario , por lo que se ha novado la escritura del préstamo hipotecario liberando de la deuda al otra comunera.

Nuevo criterio del Tribunal Supremo, establecido en la sentencia 521-20 de 20 de mayo: la escritura que documenta la liberación de codeudores de un préstamo con garantía hipotecaria con ocasión de la disolución del condominio sobre un inmueble está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados.

• El sujeto pasivo será el titular del bien al que consiente liberar a la otra parte de la responsabilidad del préstamo.
• La base imponible será la parte de la responsabilidad hipotecaria, es decir, el capital más intereses y cualquier otro concepto que se incluya en la misma (como costas u otros).
• Tipo general del 1,5%. 
• El plazo de presentación de la autoliquidación es de un mes desde la firma de la escritura de novación con liberación deudor del préstamo hipotecario inicial.

Consulta vinculantes: V0027-23 y V0051-23

Si al firmar una escritura de compraventa de un inmueble en la que el comprador y el vendedor acuerdan que se pagará una parte del precio de forma aplazada, es conveniente pactar una condición resolutoria para garantizar el cobro del importe aplazado, así las partes condicionan la venta a que se pague totalmente la cantidad aplazada.

Cómo tributa la constitución de la condición:

Dependerá de la condición del que constituye la condición resolutoria (normalmente es el comprador el que constituye la condición resolutoria a favor del vendedor)

La condición resolutoria la constituye un particular:

• Sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas.
• Tipo impositivo del 1%
• Excepción: Si se trata de una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, la condición resolutoria tributará por actos jurídicos documentados al tipo impositivo del 1,5%.

La condición resolutoria la constituye un sujeto pasivo de IVA:

• Sujeta a actos jurídicos documentados.
• Tipo impositivo del 1,5%

Notas comunes a los dos supuestos:

• El plazo para presentar la autoliquidación es un mes desde la fecha de la escritura pública o del documento privado.
• El obligado tributario será normalmente el vendedor y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
• La base imponible será la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, comprendiendo el precio aplazado más en su caso intereses y costas.

Cuando el comprador acabe de pagar todas las cantidades aplazadas es conveniente que se cancele la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, así la finca quedará libre de esa carga. 

Cancelación de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en escritura pública:

• Estará sujeto al impuesto sobre actos jurídicos documentado.
• El obligado tributario será el que solicite y esté interesado en la cancelación (generalmente el comprador y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan).
• La base imponible o importe a declarar será la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, comprendiendo el precio aplazado más en su caso intereses y costas.
• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%.
• El plazo para presentar la autoliquidación es un mes desde la fecha de la escritura pública. 

Cancelación de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en instancia privada:

Puede darse el caso que cuando se realiza la compraventa y se constituye la condición resolutoria se acuerde expresamente que  se podrá cancelar por el transcurso de un determinado plazo a contar desde el vencimiento de la obligación de pago aplazado. En este caso, se podrá cancelar con una instancia firmada por el comprador. De este modo bastará con que la firma de la instancia se legitime notarialmente para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al formalizarse la cancelación de la condición resolutoria en un documento privado no se tendrá que pagar el Impuesto de actos jurídicos documentados.

• No está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. 

1. La desmembración del dominio sobre el inmueble en usufructo y nuda propiedad se ha producido por una transmisión onerosa (compraventa).
2. Cuando el usufructuario fallece se produce un proceso llamado consolidación del dominio. Esto significa que anteriormente los nudos propietarios tenían solo la nuda propiedad y ahora se convierten en plenos propietarios del bien, ya que el derecho de usufructo se extingue con la muerte del usufructuario.
3. Los nudos propietarios tendrán que tributar por el valor del derecho (el usufructo que se extingue) que ingresa en su patrimonio y pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ver ejemplo).

Artículo 42.2 del Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• Valor del usufructo (%) se calcula restando 89 - edad del usufructuario más joven, sin olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.
• La base del impuesto será el tanto por ciento del valor que, al adquirir la nuda propiedad, se asignó al usufructo y aplicar este porcentaje sobre el valor del inmueble en la fecha del fallecimiento.
• El tipo impositivo será el vigente en el momento del fallecimiento.
• Plazo de presentación es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento.

Ejemplo:

1. En el año 2012 se realiza la compraventa de un inmueble valorado en 150.000 €.
2. El padre y la madre (72 y 70 años respectivamente) adquieren el derecho de usufructo conjunto y sucesivo.
3. La hija adquiere la nuda propiedad.
4. En los años 2020 y 2025 fallecen los usufructuarios.
5. El valor del inmueble en el año 2025 es de 200.000€ (año en que fallece el 2º usufructuario).

2012 año de la compra: 

• Cálculo de porcentaje del usufructo: tenemos en cuenta la edad del usufructuario más joven: (89 – 70) = 19%.
• Cálculo del porcentaje de la nuda propiedad: 100 – 19 = 81%.

2025 año del fallecimiento del 2º usufructuario

Al ser un usufructo sucesivo, en el año 2020 no se produce hecho imponible alguno y habrá que esperar al fallecimiento del otro cónyuge (año 2025) para que se devengue el impuesto. 

• Base imponible de la consolidación del dominio: 200.000x19% =38.000,00€. (19% es el porcentaje de usufructo en el momento de la compraventa).
• Tipo impositivo: 8% (artículo 121-1 tipos impositivos operaciones inmobiliarias).
• Sujeto pasivo: nuda propietaria que se convierte en plena propietaria.
• Cuota a pagar: 38.000 x 8% = 3.040,€
• Plazo para presentar e ingresar la autoliquidación: 6 meses desde la fecha del último fallecimiento.

1. La desmembración del dominio en usufructo y nuda propiedad se ha producido por una transmisión onerosa (compraventa).
2. El usufructuario/a renuncia gratuitamente al usufructo vitalicio en favor de los nudos propietarios. Esto significa que se produce la consolidación del dominio y los nudos propietarios ahora pasan a ser plenos propietarios del bien (el derecho de usufructo se extingue por donación). Los nudos propietarios tendrán que tributar por el valor del derecho de usufructo que ingresa en su patrimonio.

• El valor del inmueble será el que tenga en la fecha de la renuncia.
• El tipo impositivo será el vigente en el momento de la donación.
• Plazo de presentación será de 1 mes desde la fecha de la escritura de la renuncia.

El Artículo 42.3 del Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentado dice:

Al consolidarse el dominio por otro negocio jurídico distinto a la venta o fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario deberá pagar por la mayor de las siguientes liquidaciones:

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (método de cálculo explicado en la pregunta anterior)
2. Impuesto sobre donaciones: negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo.

Ejemplo:

En el año 2020 se realiza la compraventa de un inmueble valorado en 150.000 €.

• La madre (72 años) adquiere el derecho de usufructo vitalicio.
• La hija adquiere la nuda propiedad.

En el año 2024 la madre renuncia al usufructo de manera gratuita (donación) a favor de su hija.

• El valor del inmueble en el año 2024 es de 200.000 €.
• Edad de la madre en el año 2024 es de 76 años.

Año 2020. Compraventa

• Porcentaje de usufructo: será el 17% (89 - 72=17%)
• Porcentaje la nuda propiedad el 83% (100 - 17).

En el momento de la compraventa del inmueble la tributación fue la siguiente:

• La madre (150.000 x 17%) x 8% = 2.040,00 euros.
• La hija (150.000 x 83%) x 8% =9.960,00 euros.

Año 2024. Donación

• Porcentaje de usufructo será el 13% (89 - 76=13%)
• La madre renuncia al usufructo vitalicio de manera gratuita (donación). Aplicando el artículo 42.3 del Reglamento citado tenemos que calcular las dos liquidaciones y finalmente tributar por la mayor de ellas:

1. Liquidación de transmisiones patrimoniales:
   1. valor actual del inmueble (200.000) por el % usufructo año de la compra (17%) y aplicando tipo impositivo de transmisiones patrimoniales del año 2024 (8%).
   2. (200.000 x 17%) x 8% =2.720,00 euros 
2. Liquidación de donaciones:
   1. valor actual del inmueble (200.000) por el %usufructo en el año de la donación (13%).
   2. 200.000 x 13% = 26.000 que tendría que aplicarse el tipo impositivo que corresponda según la tabla el artículo 21 de la Ley del impuesto sobre sucesiones y donaciones. Sin aplicar ningún beneficio fiscal la cuota resultante sería 2.244,49 €

Liquidación correcta opción a) por ser la mayor de las 2 liquidaciones por ello deberá tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales e ingresar 2.720,00 euros.

¿ Qué entendemos por conmutar el usufructo? Cuando se transforma el derecho de usufructo del cónyuge viudo en el pleno dominio sobre determinados bienes, se entrega al cónyuge sobreviviente dinero u otros bienes en vez del usufructo.

La Administración Tributaria de Aragón conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo del año 2020 (números 1112, 1113 y 1248) y a la vista de consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda (V1880-16, V0297-21) aplicará, con la debida adaptación por la singularidad de nuestro derecho civil, lo dispuesto en las citadas sentencias y consultas.

En la conmutación del usufructo vidual aragonés se producirán dos negocios jurídicos independientes que deberán tributar del siguiente modo:

1. La aceptación de la herencia que tributará por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, de acuerdo con el título sucesorio, en el que el cónyuge viudo adquiere el usufructo de los bienes y los herederos universales la nuda propiedad.
2. La permuta de la nuda propiedad por usufructo y viceversa:
   1. Los nudos propietarios debido a la consolidación de dominio sobre determinados bienes, sólo pagarán la mayor de las liquidaciones entre la que se encuentre pendiente por la desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo (permuta).
   2. El cónyuge viudo tributará en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados por la adquisición de la nuda propiedad de los bienes que se adjudique, tal y como establece el artículo 51.4 del Reglamento del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Aportaciones de bienes o derechos a la sociedad de gananciales que se realizan sin ninguna contraprestación (gratuitamente).

La sociedad de gananciales es la que se beneficia de la aportación, en ningún momento el bien aportado pasa a formar parte del patrimonio privativo de otro cónyuge.

• Es una donación que no tributa según la doctrina reciente del Tribunal Supremo (Sentencia 295-2021, de 3 de marzo), por que la sociedad de gananciales no puede ser sujeto pasivo del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
• Tampoco tributa por actos jurídicos documentados; es un hecho imponible sujeto y exento por el artículo 45.I B) 3 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Consultas vinculantes del Ministerio de Hacienda: V1920-22 y V2032-22

Son aquellas que se realizan con contraprestación en el momento de la aportación, en un momento anterior, o mediante el nacimiento a favor del aportante de un derecho de crédito contra la sociedad de gananciales exigible en el momento de la disolución de dicha sociedad.

• Las aportaciones onerosas de bienes privativos a la sociedad consorcial están sujetas y exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en la modalidad “Transmisiones patrimoniales onerosas” por el artículo 45.I B) 3.
• No tienen que pagar, pero si tienen la obligación de:
  • Presentar la autoliquidación del impuesto en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública.
  • El sujeto pasivo es el cónyuge que adquiere el bien.
  • La base imponible está constituida por el valor del bien se aporta.
  • Cuota tributaria “cero” por ser una operación sujeta y exenta.

La ampliación de capital es una operación , está sujeta a la modalidad de operaciones societarias (artículo 19 de la Ley del impuesto), pero exenta en virtud del artículo 45.I.B) 11. 

Recuerda: En toda operación sujeta y exenta existe la obligación de presentar la autoliquidación.

• El plazo para presentar la autoliquidación será de 1 mes desde la firma de la escritura que documente la ampliación realizada. 
• La base  imponible será el importe ampliado con adición de las primas de emisión en su caso.  
• El tipo impositivo será el 1%
• La cuota resultante es cero pero ser un hecho imponible sujeto pero exento.   
• El sujeto pasivo será la sociedad.

La aportación de bienes inmuebles por los socios a favor de la sociedad (aportación no dineraria) puede realizarse en el momento en que se constituye la compañía o con motivo de una ampliación del capital social.

Ambos supuestos, la constitución y los aumentos de capital, son operaciones sujetas al impuesto en su modalidad de "operaciones societarias" pero están exentas en virtud del artículo 45.I.B) 11 de  la Ley del impuesto. 

En el caso de aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles que tienen una hipoteca, el tratamiento fiscal de la operación depende de una cuestión clave: si la sociedad que recibe el inmueble asume o no la deuda hipotecaria.

Si la sociedad asume la deuda garantizada con la hipoteca que pesa sobre el inmueble, la tributación será distinta a la que se aplicaría si no asume dicha deuda. (Ver las preguntas siguientes para más detalle).

• La aportación no dineraria en una ampliación de capital, es una operación sujeta y exenta en la modalidad de operaciones societarias del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (artículo 45.I.B) 11 de  la Ley del impuesto). 
• En algunos casos los inmuebles aportados están gravados con una hipoteca. Si se pacta expresamente no asumir, por parte de la sociedad, la deuda pendiente de pago del préstamo garantizado con la hipoteca, existe un único hecho imponible, la ampliación de capital.
• La aportación no dineraria tiene el valor equivalente al capital suscrito en la ampliación; es decir, el socio recibe las acciones o participaciones por valor del inmueble sin hipoteca y la sociedad no asume la deuda pendiente siendo el socio el único responsable ante la entidad financiera. 

En algunos casos los inmuebles aportados en una constitución de una sociedad o ampliación de capital están gravados con una hipoteca y la sociedad se subroga o asume el saldo pendiente del préstamo hipotecario. En este supuesto estamos ante dos hechos imponibles: 

1. La ampliación de capital: operación sujeta a la modalidad de "operaciones societarias" y exenta  (artículo 45.I.B) 11 de  la Ley del impuesto). 
2. Adjudicación en pago de asunción de deuda. operación sujeta a la modalidad de "transmisiones patrimoniales onerosas"  (artículo 7.2.A) de  la Ley del impuesto). 

En este caso, la persona que aporta el inmueble no tiene la deuda con la sociedad que amplía capital, sino con una entidad bancaria y las acciones que recibe no suponen la extinción de la deuda.

Lo que se produce realmente es una "asunción de deuda": los antiguos propietarios del inmueble hipotecado dejan de ser los deudores y pasa a serlo la sociedad que se crea o que amplía capital (sustitución de los deudores).

Cómo tributa la asunción de deuda: dependerá de la condición del socio que aporta el inmueble

Ejemplo:

• Valor del inmueble: 500.000
• Deuda pendiente:   300.000
• Ampliación de capital: 200.000

1. El socio aportante es un particular (no sujeto pasivo del IVA):
   1. Ampliación: 200.000 sujeta y exenta (no paga)
   2. Asunción de deuda: 300.000 sujeta a transmisiones patrimoniales al tipo general del 8% (300.000x 8%). 

2. El socio aportante es un sujeto pasivo del IVA  y es una primera entrega de edificación el inmueble está afecto a su actividad:
   1. Ampliación: 200.000 sujeta y exenta (no paga)
   2. Asunción de deuda: la operación está sujeta la IVA y por tanto  determina la no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, pero la no sujeción por tal modalidad posibilita la aplicación de la sujeción a la modalidad de actos jurídicos documentados cuota variable del documento notarial en cuanto a la parte de los inmuebles que no está sujeta por la modalidad de operaciones societarias, al concurrir todos los requisitos exigidos en el 31.2 del Texto refundido de la Ley del impuesto.
3. El socio aportante es un sujeto pasivo del IVA y es una segunda entrega de edificación y el inmueble está afecto a su actividad:
   1. Ampliación: 200.000 sujeta a operaciones societarias y exenta (no paga)
   2. Asunción de deuda: 
      1. SI renuncia a la exención del IVA: la operación está sujeta la IVA y por tanto  determina la no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, pero la no sujeción por tal modalidad posibilita la aplicación de la sujeción a la modalidad de actos jurídicos documentados cuota variable del documento notarial en cuanto a la parte de los inmuebles que no está sujeta por la modalidad de operaciones societarias, al concurrir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto refundido de la Ley del impuesto.
      2. NO renuncia a la exención del IVA y cumple con todos los requisitos (artículo 121-3 del Texto refundido) : la operación está sujeta a transmisiones patrimoniales al tipo impositivo del 3% (300.000 x 3%).

Ver consultas vinculantes del la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda: V0936-21 y V2327-22 

La compraventa de participaciones sociales está sujeta y exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados en la modalidad de "operaciones societarias", de acuerdo con el artículo 45.I.B.9 de la Ley del impuesto y el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores. 

Las participaciones de una sociedad civil no se consideran valores negociables a efectos de la Ley del Mercado de Valores al no cumplir los requisitos de ser valores mobiliarios. Esto implica que su compraventa NO suele estar exenta de tributación, quedando sujeta a la modalidad de "transmisiones patrimoniales onerosas" del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• Base imponible: el valor de la transmisión.
• Sujeto pasivo: el que las adquiere
• Tipo impositivo: 4 por 100 (4%)  artículo 11 de la Ley del impuesto. 

Analizamos si la operación puede tributar por la modalidad de operaciones societarias teniendo en cuenta la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 16 de noviembre de 2017,

La compraventa de participaciones sociales: esta operación está exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados en la modalidad de "operaciones societarias", de acuerdo con el artículo 45.I.B.9 de la Ley del impuesto y el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores. El sujeto pasivo de la compraventa es la sociedad.

La reducción de capital: el TEAC interpreta que no todas las reducciones de capital deben tributar por “operaciones societarias”. Solo tributan aquellas en las que la sociedad entrega bienes o derechos a los socios, es decir, cuando hay un desplazamiento patrimonial real desde la sociedad hacia el socio. Si no existe esa entrega, no puede determinarse la base imponible y, por tanto, no procede la tributación por esta modalidad.

En conclusión, la reducción de capital por amortización de participaciones propias:

• Es una operación sujeta y no exenta del impuesto en su modalidad operaciones societarias en base al  artículo 1 y el artículo 19.1 1º de la Ley del impuesto.
• La base imponible es cero, puesto que no hay devolución de aportaciones alguna.
• Sujeto pasivo es el socio.
• En actos jurídicos documentados también está exenta la operación en base a lo dispuesto en el artículo 75.4 Reglamento del impuesto.

 

La compraventa de acciones o participaciones:

• Sujeta y exenta en la modalidad de operaciones societarias, salvo que se incurra en lo establecido en el artículo 314.2 de la LMV.
• Sujeto pasivo en la compraventa de participaciones es la sociedad.

La reducción de capital con devolución de las aportaciones a los socios:

Artículo 25.4 del Texto Refundido de la Ley del impuesto: En la disminución de capital y en la disolución, la base imponible coincidirá con el valor de los bienes y derechos entregados a los socios, sin deducción de gastos y deudas, determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.

Artículo 23.b) del Texto Refundido de la Ley del impuesto: estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente en la disolución de sociedades y reducción de capital social, los socios, copropietarios, comuneros o partícipes por los bienes y derechos recibidos.

Por tanto, son los socios quienes han de tributar por el importe o los bienes recibido a cambio de de sus participaciones.

 

• Operación societaria sujeta al impuesto “modalidad de operaciones societarias”
• Tipo impositivo del 1%
• Sujeto pasivo es el socio que recibe el inmueble.
• Base imponible: es el valor del inmueble entregado al socio sin deducción de gastos y deudas tal como establece el artículo 25.5 del Texto refundido de la ley del impuesto.

Cómo se valora el inmueble:

1. CON valor de referencia del Catastro inmobiliario: El valor del inmueble o base imponible se determinará conforme al artículo 10.2 del Texto refundido de la ley del impuesto.de la LITPAJD, y será el mayor de entre:
   1. Valor de referencia a la fecha de devengo del impuesto
   2. Valor declarado
   3. Precio pactado.
2. SIN valor de referencia del Catastro inmobiliario o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes:

1. Valor declarado por los interesados.
2. Precio o contraprestación pactada.
3. Valor de mercado (precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas).

• Estarán sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en la modalidad de “Actos jurídicos documentados” siempre que se documenten en escritura pública
• El obligado tributario será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
• La base imponible estará constituida:
  • En la agrupación por el valor de las fincas agrupadas
  • En la agregación por el valor de la finca agregada a otra mayor
  • En la segregación por el valor de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.

En todos los casos, sin el perjuicio de la comprobación administrativa.

• El tipo impositivo será el tipo general del 1,5%
• La autoliquidación deberá presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública